Rendite-Optimierung durch Co-Working-Spaces

Gleich, ob gemeinnütziger Verein oder Kapitalgesellschaft: Langfristig ist für alle Golfanlagen ein wirtschaftlich mindestens ausgeglichenes Ergebnis unverzichtbar. Das aktuelle Wachstum bei den Golfern hilft dabei ebenso wie neue Angebote aus den Bereichen Adventure-Golf, Indoor-Golf oder Rangesysteme. Vergleicht man Golfanlagen jedoch mit anderen Investitionen im Bereich Immobilien- und Landschaftsentwicklung, fällt der Blick auf die Rentabilität eher ernüchternd aus. Eine in der Immobilienentwicklung weit verbreitete Kennziffer ist die Flächenproduktivität, welche den Netto-Umsatz oder Netto-Ertrag im Verhältnis zur Gesamtfläche einer Anlage setzt. Klassische Immobilienentwickler würden bei den derzeit geltenden Produktivitätskennzahlen für Golfanlagen dankend abwinken – ein Grund mehr, warum gerade in wärmeren Gefilden für Snow-Birds Golfanlagen meist als Resort samt intensivem Immobiliengeschäft konzipiert werden. Dies zu ändern, hat sich Carolina Hinrichsen von GOLFBLOCKS mit ihrem Team zum Ziel gesetzt. Die Unternehmerin aus Berlin tritt an, mit ihrem Konzept nicht nur neue, vor allem junge Zielgruppen für Golfanlagen zu gewinnen, sondern dabei auch den golfbezogenen Umsatz auf den Anlagen anzukurbeln: „Die Pandemie hat bei mir als Katalysator gewirkt. Meine gesamte Familie spielt begeistert Golf. Nach vielen erfolgreichen Jahren im Bereich Software sowie Immobilienentwicklung merkte ich in der Pandemie, dass ich bei der Suche nach einem geeigneten Home-office-Arbeitsplatz zunehmend auf die Terrasse unseres Golfclubs auswich.“ So war der Schritt von der eigenen Wahrnehmung zum Business-Modell nicht mehr weit. „Mein Ziel ist es, modulare Konzepte, Nachhaltigkeit und Rentabilitätssteigerung auf Golfanlagen miteinander zu kombinieren“, so Hinrichsen. Das in Berlin ansässige Unternehmen ist schon im ersten Jahr auf sechs Teammitglieder angewachsen – und widmet sich ganz dem Ziel, durch moderne Co-Working-Spaces ungenutzte Flächen auf Golfanlagen zur Ertragsoptimierung zu nutzen. „Wir bieten sehr flexible Modelle an, die sowohl für ungenutzte Flächen im Clubhaus als auch im Outdoor-Bereich eingesetzt werden können“, beschreibt die Unternehmerin ihr Konzept. Die BLOCKS sind modulare Systeme in unterschiedlichen Größen. Die kleineren Modelle, Putts genannt, werden gemeinsam mit roomercube by formfoundation realisiert. Die größeren Modelle basieren auf ehemaligen Seecontainern und werden gemeinsam mit Containerwerk und Containermanufaktur zum Co-Working-Space umgebaut. Die Fläche der Modelle liegt je nach Modell zwischen 12 und 125 Quadratmetern, moderne Photovoltaik-Anlagen machen die Module von externer Stromversorgung unabhängig. Im Innenbereich können die Golfanlagen zwischen den drei Design-Linien Pop, Urban und Organic wählen.

 

New Work – standort-ungebunden und flexibel

Mit den BLOCKS setzt das Unternehmen auf die sich nicht erst während der Pandemie wandelnde Arbeitswelt – New Work heißt das Stichwort. Denn immer öfter wird das traditionelle, standortgebundene Büro durch flexible Arbeitsplätze ersetzt. Doch längst nicht jeder Mitarbeiter kann in Ruhe zuhause arbeiten – und gerade Start-ups präferieren ohnehin verstärkt Gemeinschaftsbüros, nicht nur aus Kostengründen, sondern auch aufgrund der sozialen und beruflichen Kontakte, welche sich beim Co-Working ergeben. „Wir sind mehr als eine klassische Design-Agentur oder ein Projektierungsbüro, wir übernehmen nach Fertigstellung auch die Vermarktung der Co-Working-Plätze – genau hier liegt eine unserer Stärken“, erläutert Hinrichsen den Unterschied. Golfanlagen können bei der Anschaffung drei Finanzierungsvarianten wählen: Kauf, Leasing oder Finanzierung. Als Finanzierungspartner konnte das Berliner Unternehmen die Deutsche Leasing gewinnen. „Bei der Vermietung der Arbeitsplätze arbeiten wir nach dem Lieferando-Prinzip“, so die Geschäftsführerin: „Wir bekommen eine umsatzabhängige Erfolgsprovision und haben daher ein langfristiges Interesse, dass die BLOCKS optimal ausgelastet werden.“ Darüber hinaus sieht das junge Unternehmen zusätzliche Einnahmequellen für Golfanlagen über die Gastronomie, aber auch durch Greenfee-Runden oder über Kurse – denn oft würden durch Co-Working Menschen auf Golfanlagen gebracht, die dort kein Mitglied seien oder bisher noch gar keine Berührung mit dem Golfsport hatten. Ob eine Golfanlage die BLOCKS in Eigenregie realisiert oder mit einem Investitionspartner zusammenarbeitet, bleibt jeder Anlage überlassen. Die Finanzierungen über die Deutsche Leasing laufen meist über fünf bis zehn Jahre – danach kann der BLOCK je nach Finanzierungsmodell entweder übernommen werden oder wird an die Leasing zurückgeführt. Die Investitionskosten beginnen pro BLOCK bei rund 30.000 Euro zuzüglich Innendesign, so das Unternehmen.

 

Kaum baurechtliche Bedenken dank autarkem Konzept

Freie Flächen gibt es auf zahlreichen Golfanlagen ausreichend – doch wie sieht es mit den Bauvorschriften aus? „Für unseren kleinsten BLOCK ist keine Baugenehmigung erforderlich, er kann in vier Tagen auf- und abgebaut werden“, so Hinrichsen. Grundsätzlich werden die BLOCKS – entsprechende Bodenbeschaffenheit vorausgesetzt – auf Punktfundamente statt traditioneller Flächenfundamente gesetzt. Bei größeren Objekten entscheidet der Flächenplan, ob eine Genehmigung erforderlich ist – und auch hier unterstützt GOLFBLOCKS seine Kunden. Oft handele es sich um Individualentscheidungen der kommunalen Baubehörden – die Erfahrungen der Realisationspartner haben jedoch gezeigt, dass nahezu alle Projekte realisiert werden können, fasst das Unternehmen seine bisherigen Erfahrungen zusammen. „Unsere BLOCKS benötigen keine Erschließung, sie sind auf Wunsch komplett autark mit Photovoltaik und benötigen weder Strom- noch Wasserzuführungen. Damit greifen wir nicht in die Natur ein. Wenn Bestandsbauten durch unsere BLOCKS ersetzt werden sollen, können wir natürlich vorhandene Anschüsse und Fundamente übernehmen“, fasst Hinrichsen die energetischen Eckpunkte zusammen.

 

Grundsätzlich können BLOCKS nach Aussagen des Unternehmens sowohl von Vereinen als auch Betreibergesellschaften realisiert werden – aufgrund der Entscheidungsstrukturen geht man jedoch primär von Projekten mit betreibergeführten Anlagen aus. GOLFBLOCKS sieht sich nicht als klassisches Start-up, daher ist das Unternehmen nach Aussagen ihrer Geschäftsführerin auch komplett eigenfinanziert, ein Equity-Partner sei weder mit an Bord noch sei dies derzeit geplant. Das junge Team aus Berlin strebt folglich keinen Roll-out im großen Stil an, sondern möchte eher organisch wachsen. Der Betrieb der BLOCKS erfolgt durch den Club, GOLFBLOCKS führt jedoch Qualitätskontrollen durch. Auch die gerade für Co-Working entscheidende Technik wird durch GOLFBLOCKS bereitgestellt – wenn nötig, inklusive zusätzlicher Funkzellen oder Verstärker für die Internetanbindung. Die Vorlaufzeit ist vergleichsweise gering. Ab Investitions-Entscheidung des Clubs beträgt die Produktionszeit der BLOCKS rund 8-12 Wochen, die Errichtung auf der Golfanlage erfordert weitere vier bis acht Tage – ohne Eingriff in den laufenden Clubbetrieb. Grundsätzlich können die BLOCKS auf der gesamten Anlage realisiert werden – oft stellen sich nach Hinrichsens Erfahrung jedoch Flächen nahe der Driving-Range als besonders geeignet heraus, da hier die Wege zur übrigen Infrastruktur des Clubs gering seien. Das modulare Konzept kann auch auf Appartments auf Golfanlagen oder Clubhäuser ausgedehnt werden – Hotellerie steht aber vertrieblich nicht im Fokus, das Unternehmen möchte sich auf seine Kernkompetenz in der Vermarktung von Co-Working-Arbeitsplätzen konzentrieren. Letztlich möchte man mit der Erweiterung den Country Club-Gedanken neu interpretieren.

 

Voraussetzungen auf Golfanlagen

Die Voraussetzungen seitens einer Golfanlage sind vergleichsweise gering. Neben einer verfügbaren, derzeit ungenutzten Flä-
che ist es besonders wichtig, dass die Infrastruktur geöffnet sein sollte – wenn schon nicht die gesamte Anlage, dann doch zumindest die Driving-Range. Auch die gastronomische Grundversorgung zählt zu den Basis-Elementen. „Wenn eine Anlage im Winter komplett schließt, ist der Betrieb unserer BLOCKS zwar weiterhin möglich, aber aufgrund der eigenständigen Betreuung letztlich deutlich kostenintensiver“, resümiert Hinrichsen. Erster Schritt auf dem Weg zu einer möglichen Zusammenarbeit ist stets eine individuelle Rentabilitätskalkulation für eine Golfanlage. „Wir verfügen über umfangreiche Eckdaten und haben ein eigenes Kalkulationsmodell entwickelt, um für jede Anlage individuell die Chancen unserer BLOCKS errechnen zu können“, so Hinrichsen. Dazu fließen viele Parameter in die Kalkulation ein: Nutzungstage pro Jahr, Gesamtfläche der Anlage, Pachtzahlungen, Anzahl Mitarbeiter, Personalaufwand, sonstige Betriebskosten, Platzpflege samt Bewässerung, Mitgliederzahl und -beiträge, zusätzliche Ertragsquellen (Range, Golfunterricht, Pro-Shop, Gastronomie) in Eigenbewirtschaftung oder Erträge aus Outsourcing (Miet- oder Pachteinnahmen), aber auch der Anteil an Gastspielern und die Einnahmen aus Greenfees und mögliche Sponsorings. Durch Installation von 20 Arbeitsplätzen (im Clubhaus oder über BLOCKS) könne oft schon bei einer 50%-igen Auslastung eine deutliche Steigerung der Flächenproduktivität und Rentabilität erreicht werden, so die Erfahrungen der Spezialisten aus Berlin – meist seien Co-Working-Spaces jedoch zu 70 bis 80 Prozent ausgelastet. Alleine durch die Vermietung der Arbeitsplätze seien bei 20 Plätzen zusätzliche Erträge von über 200.000 Euro pro Jahr möglich – Mehrerträge mit Co-Workern aus Greenfees, Training und Gastronomie noch nicht mitgerechnet. „Der Payback kann oftmals in wenigen Monaten realisiert werden – und der Effekt ist umso größer, je mehr Betriebsbereiche von den Golfanlagen eigenwirtschaftlich geführt werden“, so Hinrichsens Fazit.

 

Zusätzlich seien moderne Co-Working-Spaces oft Inkubator für neue Kontakte – nicht nur unter den Co-Workern selbst, sondern auch mit Mitgliedern der Golfanlage, so die Einschätzung von GOLFBLOCKS. Bei Kundenterminen könnten die Co-Worker zudem die Golf-Infrastruktur, insbesondere die Gastronomie, nutzen. Erste Erfahrungen zeigten, dass auch ältere Golfer (Versicherungsmakler, Selbständige) die Idee gut fänden, ein Büro am Golfplatz zu nutzen. Zielgruppe sind daher sowohl bestehende Mitglieder als auch insbesondere jüngere Noch-Nicht-Golfer. Letztlich zielt das Konzept darauf ab, das Angebot einer Golfanlage zu erweitern und damit weitere Zielgruppen für das Golfangebot zu begeistern. Besonders Standorte im Speckgürtel großer Städte sind nach Einschätzung von GOLFBLOCKS lukrativ und schnell rentabel, aber auch in ländlichen Regionen ließe sich das Konzept rentabel betreiben.

 

„Golfanlagen haben enormes Potenzial im Bereich der Immobilien-Entwicklung, ohne dass dafür die bekannten Resort-Konzepte oder Communities realisiert werden müssen“, fasst Hinrichsen zusammen. Aktuell gäbe es mehrere Anfragen, noch im Frühjahr sollen die ersten BLOCKS errichtet werden. Ziel des ebenso innovativen wie dynamischen Teams aus Berlin für 2022: Zehn BLOCKS sollen bis Ende des Jahres betriebsbereit sein.

 

Autor: Michael Althoff | golfmanager 2/2022

Alle Fotos: GOLFBLOCKS
Carolina Hinrichsen, ­Geschäftsführerin von GOLFBLOCKS möchte nicht nur neue, junge Zielgruppen für Golf­anlagen gewinnen, sondern auch den golfbezogenen Umsatz ­steigern.
Der kleinste BLOCK „Putt“, hier in der Design-Linie „Organic“ wird in Leichtbauweise auf „Erdnägeln“ erstellt, wodurch es zu keiner Bodenversiegelung kommt.
Mögliche Innenansichten: Hier ein „Putt“ (Design-Linie „Urban“), ...
... hier ein „Albatross“, der zu den größeren BLOCKS zählt – Basis sind ­ausrangierte Schiffscontainer, die umgebaut einer neuen Nutzung zugeführt werden.
Besonders geeignet ist die Platzierung von GOLFBLOCKS nahe der Driving-Range – neben der Nutzung der Infrastruktur kann sie im Idealfall sogar golferisch mitbenutzt werden.
zurück