Golfplatzlänge als Erfolgsfaktor
Profit per Yard: wichtiger KPI für Anlagenbetreiber
Jede Branche nutzt zur Planung und Kontrolle spezielle Erfolgsfaktoren, neudeutsch „Key Performance Indicators“ (KPI) genannt. Auch im Golfmanagement werden zahlreiche dieser Faktoren genutzt, beispielsweise der Gesamtertrag, die Aufteilung in Mitgliedsbeiträge und Greenfees, der Jahresüberschuss und die Anzahl der gespielten Runden. Der renommierte US-amerikanische Golfplatzarchitekt Forrest Richardson bringt nun einen weiteren KPI ins Spiel: Profit per Yard – auf deutsche Anlagen und das metrische System übertragen also der Gewinn pro Meter Bahnlänge.
Richardson thematisiert damit von der betriebswirtschaftlichen Seite die immer stärker aufkommende Diskussion über die notwendige Länge von Golfplätzen. Denn letztlich, so der Ausgangspunkt von Richardsons Überlegungen, stehen Platzlänge und Pflegeaufwand in enger Korrelation. Dass Richardson keineswegs nur theoretische Überlegungen anstellt, zeigt sein Projekt „Mountain Shadows“ in Paradise Valley, Arizona. Das in den 1960er Jahren gegründete Resort verfügte bereits über einen Golfplatz. Wie häufig in den USA, waren hochwertige Häuser entlang der Golfanlage ein wichtiger Bestandteil des Vermarktungskonzepts.
Golfplatzarchitekt und Mitglied der American Society of Golf Course Architects (ASGCA)
In den folgenden Jahrzehnten durchlief das Resort eine wechselvolle Geschichte. In den 1990ern wurde das Resort geschlossen, der Golfplatz blieb jedoch geöffnet. Wie so oft litt die Qualität unter dem nun immer stärker werdenden Kostendruck. Schließlich übernahm ein neuer Besitzer und beschloss, sowohl das Resort, als auch den Golfplatz wiederzubeleben. In diesem Zuge stellte sich die Frage nach einem Redesign der Golfanlage. „Das Resort bietet absolute High End-Villen, beim Golfplatz sollte der Spaß im Vordergrund stehen“, fasst Richardson im Gespräch mit dem golfmanager die Eckdaten zusammen. Und so hinterfragten Richardson und sein Team auch die Länge des Golfplatzes. „Im Laufe der Jahre wurden viele Produkte verbessert – Getränkedosen wiegen heute beispielsweise nur noch ein Fünftel im Vergleich zu den 1950er Jahren, sind aber qualitativ viel hochwertiger!“, so der Golfplatzdesigner. Richardson war nicht bereit, dem weit verbreiteten Trend zu immer längeren Golfanlagen zu folgen. Dabei bezog er in seine Überlegungen nicht nur die typischen Komponenten wie Greenfee-Einnahmen und Pflegekosten aus Betreibersicht ein, sondern betrachtete die Golfanlage auch unter dem Aspekt der Kundenerwartungen und alternativer Verwendungsmöglichkeiten für bestehende Flächen. Und so entstand im Ergebnis ein 18-Löcher-Platz (Par 54), also ein reiner Par 3-Golfplatz. „Es ging uns besonders darum, die Wirtschaftlichkeit des Anlagenbetriebs zu steigern und den Spaßfaktor für den Golfer zu unterstützen“, berichtet Richardson. Dabei setzt er auf die enge Beziehung zwischen der Länge eines Golfplatzes, dem möglichen Ertrag und den Kosten – immer vor dem Hintergrund des lokalen Marktumfelds, hier eines Resorts in Arizona. „Längere Bahnen bedeuten automatisch auch einen höheren Platzbedarf – während ein Par 3 zum Beispiel mit rund 0,4 Hektar auskommt, benötigt man für ein Par 5 schnell mehr als 3 Hektar Fläche“, so seine Erkenntnis.
Positive Effekte der Platzbedarf-Reduktion Mit dem Redesign des Resort-Platzes von Mountain Shadows konnte der Platzbedarf somit spürbar reduziert werden. Das hatte gleich mehrere Auswirkungen: Zum einen wurde Fläche frei, die für neue Villen genutzt werden konnte. Dies ist sicherlich ein primär bei Resorts möglicher Effekt, dennoch hat er sich sehr positiv auf die Gesamtbilanz ausgewirkt. Der zweite Effekt: Da man die Kapazitäten im Greenkeeping nahezu unverändert belassen hat, bleibt nun spürbar mehr Zeit, sich um die einzelnen Bahnen zu kümmern. Im Ergebnis konnte eine deutliche Qualitätssteigerung festgestellt werden, welche von den Golfern sehr positiv aufgenommen wurde. „Vor der Corona-Krise haben wir mit dem neuen Par 3-Platz in der Hochsaison Greenfees von über 100 USD erzielt und lagen damit teils über den Preisen des alten Platzes – ein klarer Beleg, dass sich höhere Qualität auch in höheren Preisen ausdrückt“, so Richardson. Auch die Spieldauer pro Runde sank und liegt beim neuen Platz bei rund zweieinhalb Stunden – dadurch erhöht sich die Rundenkapazität spürbar und kann, entsprechende Nachfrage vorausgesetzt, in weitere Zusatzerträge umgemünzt werden. Am wohl wichtigsten waren jedoch die finanziellen Auswirkungen. Bei den Kosten konnte eine spürbare Reduktion erzielt werden – nicht zuletzt aufgrund des geringeren Wasserverbrauchs. Vergleicht man Anlagen gleichen Qualitätslevels, kommt Richardson in seinen Betrachtungen zu der Erkenntnis, dass das auf die Spieldauer pro Minute umgerechnete Greenfee im hier betrachteten Markt mit etwas mehr als einem halben US-Dollar nahezu linear zur Platzlänge variiert – pro Runde erzielt ein kürzerer Platz daher auch geringere Einnahmen. Die tatsächlichen ökonomischen Effekte werden jedoch erst deutlich, wenn man die aufgrund der kürzeren Spieldauer erzielten Zusatzrunden und die niedrigeren Kosten für Fläche und Betrieb einbezieht. Um die Wirtschaftlichkeit der Golfanlagen zu bewerten, haben Richardson und sein Team hierzu die Kennziffer „Profit per Yard“ gewählt. Dazu präsentiert der Architekt auf eigenen Erhebungen basierende Daten (Tab. 1, Hinweis: Betrachtet werden reine Resort-Courses, die ausschließlich auf Greenfee-Basis arbeiten).
Die Zahlen verdeutlichen, dass der lange Platz zwar absolut mehr Gewinn pro Jahr erwirtschaftet, bezogen auf einen Yard Bahnlänge erreicht der kurze Golfplatz jedoch einen mehr als doppelt so hohen Gewinn. Berücksichtigt man zudem entweder den geringeren Investitionsbedarf in Grundfläche bei einem Neubau oder die mögliche alternative Verwendung frei werdender Flächen (beispielsweise bei einem Resort für zusätzliche Bebauung), kann die Lücke beim absoluten Gewinn schnell zu Gunsten des kürzeren Platzes geschlossen werden.
Ein weiterer Pluspunkt: Mehr Runden und dadurch mehr Gäste wirken sich auf die Erträge in Pro-Shop und Gastronomie positiv aus. Und die verkürzten Runden führen nach den Erfahrungen des Mountain Shadows-Resorts einerseits dazu, dass die Golfer im Anschluss mehr Zeit in der Gastronomie verbringen, zum anderen konnte man dank Einführung des „Wine Waggons“, einem Getränkewagen mit hochwertigen Weinen, auf dem Platz die Zusatzerträge aus dem Getränkeverkauf optimieren. Durch die Verkürzung der Bahnen absolvieren zudem wieder mehr Golfer ihre Runden zu Fuß – für den Club bedeutet dies, dass er nicht so viele Golfbuggies benötigt, was sich positiv auf Investition und Pflege der Fahrzeuge auswirkt.
Ob ein kurzer Golfplatz die richtige Entscheidung ist, hängt letztlich – so Richardsons Erfahrung – immer vom konkreten Projekt und seinen Rahmenbedingungen ab. Wichtig sei es, stets die Customer Experience, das Servicelevel und die Qualität des Platzes zu berücksichtigen. „In den USA ist beispielsweise noch immer die Auffassung weit verbreitet, dass ein vollwertiger Golfplatz 18 Spielbahnen umfassen müsse“, erläutert der Architekt. 9-Löcher-Plätze würden von vielen Golfern eher als Ergänzung zu einem weiteren 18-Löcher-Platz angesehen, denn als eigenständiger, vollwertiger Golfplatz, fasst er seine Erfahrungen zusammen. Dies sei wichtig bei der Vermarktung und Bemessung des Greenfees – obwohl auch in den USA, nicht zuletzt zur Verkürzung der Spieldauer, 9-Löcher-Runden immer beliebter werden. „Historisch kommen viele 9-Löcher-Plätze aus dem Immobilienboom der 1950er und 1960er Jahre – hier wurden zunächst Resorts mit 9 Bahnen eröffnet, die dann bei weiterem Wachstum auf 18 Bahnen ausgedehnt werden sollten“, erläutert er die Entwicklung im US-amerikanischen Markt.
Fazit
Die Abkehr vom lange vorherrschenden Trend „länger und weiter“ im Golfsport hält er für zukunftsweisend. Die sehr positiven Erfahrungen seines Referenzprojekts Mountain Shadows werden inzwischen auch an anderen Standorten wahrgenommen. Auch die sehr positive Entwicklung des „Par 3 on the Ocean“-Golfclubs in Palm Beach, Florida, (siehe Beitrag „Differenzierte Clubszene in Florida“) zeigt, dass bei richtiger Positionierung reine Par 3-Plätze sehr erfolgreich sein können. „Das Konzept eignet sich sowohl für Neuplanungen, als auch für Umbauten“, sieht Richardson die Vorteile. Bei Neuplanungen könne von Beginn an der Flächenbedarf reduziert und somit der Pflegeaufwand geringgehalten werden. Aber gerade bei der Neuausrichtung von Golfanlagen sieht Richardson das Konzept des Profits per Yard als richtungsweisend, da es helfe, die Kosten zu senken und bei Realisation eines nachfragegerechten Konzepts den wirtschaftlichen Erfolg zu sichern. Wie stark ein Club wirtschaftlich profitieren könne, hängt nach Richardsons Erfahrung nicht zuletzt davon ab, welche alternativen Verwendungsmöglichkeiten für die frei werdenden Flächen bestehen und ob diese in zusätzliche Erträge umgewandelt werden könnten.
Am stärksten profitieren derzeit Clubs ohne feste Mitgliedschaften – dennoch ist das Konzept nach Richardsons Einschätzung durchaus mit zeitlich begrenzten Mitgliedschaften (beispielsweise in der Nebensaison) oder Rundenkontingent-Mitgliedschaften kombinierbar. Das Beispiel Mountain Shadows zeige zudem, dass der kürzere Platz ein zentrales Bedürfnis moderner Golfer anspreche: Deutlich kürzere Rundendauern bei einem hohen Spaßfaktor. Dennoch: Richardson sieht das Konzept keineswegs als Allheilmittel für die Golfbranche. „Es kommt immer auf die individuellen Gegebenheiten und Anforderungen an“, so seine Überzeugung. Gerade bei etablierten Clubs mit langjährigen Mitgliedern führe eine drastische Verkürzung der Spielbahnen oft zu negativem Feedback. Die entscheidenden Fragen seien daher: Welchen Zweck soll ein Platz erfüllen und wer ist die Zielgruppe? Geht es um Golf als Sport, sind Kurzplätze eher wenig geeignet. Je mehr jedoch der Unterhaltungswert einer Runde und das gemeinsame Freizeiterlebnis in den Vordergrund rücken, desto mehr sollten Betreiber über die Verkürzung der Spielbahnen nachdenken, so seine Empfehlung. Das Konzept des Profits per Yard sieht Richardson nicht nur auf Kurzplätze beschränkt: Gerade bei Neuplanungen und Umbauten sei es durchaus sinnvoll, verschiedene Optionen anhand einer eindeutigen Kennziffer, dem Gewinn pro Meter Spielbahn, miteinander zu vergleichen. Wie stark sich eine Anlage von wirtschaftlichen Motiven leiten lässt, hängt dann wieder vom Zweck und den Zielen des Betreibers ab. „Wir haben die Erfahrung gemacht, dass sportorientierte Golfer bei Plätzen eher den traditionellen Par 71/72-Golfplatz erwarten.“ Alles, was diesen Par-Standard deutlich unterschreitet, biete nahezu unbeschränkte Möglichkeiten für neue Konzepte. „Entscheidend sind hier der lokale Markt und nicht zuletzt die Zielsetzung der Betreiber“, fasst Richardson zusammen. Mit Profit per Yard hat er eine Kennziffer eingeführt, die Anlagenbetreibern einen weiteren, wichtigen KPI an die Hand gibt.
Autor: Michael Althoff | golfmanager 3+4/2020