Zala Springs – innovatives Resortkonzept am Balaton

Investitionsobjekt und Reise-Tipp

Ungarn zählt aktuell eine Gesamtbevölkerung von rund 9,7 Millionen Einwohnern – und hat nach Auskunft von Áron Makszin, Generalsekretär des ungarischen Golfverbands, derzeit insgesamt 2.250 registrierte Golfer. Diese verteilen sich auf sieben 18-Löcher- und fünf 9-Löcher-Anlagen sowie drei Driving-Ranges. Somit ergeben sich im Durchschnitt rund 150 Golfer pro Anlage – es wird deutlich, dass Golf in Ungarn noch viel Entwicklungspotenzial hat (in Zeiten des Kalten Krieges war Golf mehrheitlich verboten) und für den wirtschaftlichen Anlagenbetrieb auf Gastspieler aus anderen Ländern angewiesen ist. Die Qualität der Anlagen variiert – wie in allen Ländern – teils deutlich. Mehrfach als beste Golfanlage Ungarns ausgezeichnet wurde das „Zala Springs Golf Resort“ nordwestlich des Balatons. Der Kopf hinter dem Resort ist der Ungar Gabor Szeles, der unter anderem Eigentümer des bekannten ungarischen Busherstellers Ikarus ist – und inzwischen sein Portfolio auch um touristische Betriebe erweitert hat.

 

Golferischer Geheimtipp und interessantes Inves­titionsobjekt nahe des Balatons: Zala Springs

Die Idee, nahe der beliebten Ferienregion am Balaton ein Golfresort zu bauen, reicht bis in die Anfänge des aktuellen Jahrtausends zurück und geht ursprünglich auf einen irischen Investor zurück, der jedoch vor Vollendung seines Konzepts starb. Szeles, auch Inhaber des nahegelegenen Schlosshotels, hat die Vision dann umgesetzt. 2015 wurde die Anlage mit zunächst 9 Löchern eröffnet, noch im gleichen Jahr konnte die Erweiterung auf die heutigen 18 Bahnen erfolgreich abgeschlossen werden. 

Wie der Name bereits andeutet, sieht sich Zala Springs jedoch nicht nur als Golfanlage, sondern versteht sich zugleich als hochwertiges Resort und Immobilienobjekt. Dabei steht Qualität im Mittelpunkt der Strategie. Der Championship-Golfplatz wurde von keinem Geringeren als dem renommierten Golfplatzdesigner Robert Trent Jones Jr. konzipiert. Insgesamt liegt das Resort auf 160 Hektar Gesamtfläche – und jeweils vier geratete Abschläge für Damen und Herren sorgen dafür, dass die Anlage sowohl von sportlich ambitionierten Golfern, als auch Freizeitgolfern mit Genuss gespielt werden kann. Sollte die European Tour sich weiter nach Osten ausdehnen, dürfte diese Anlage ganz oben auf der Liste der potenziellen Kandidaten stehen. Das Resort wird durch ein fünfköpfiges Managementteam geleitet, für den Golfbereich zuständig ist Sonja Gschwendtner. Unterstützt – sowohl im Bereich Golf Operations, als auch bei der Führung und Vermarktung des Resorts – wird das Team durch die renommierte IMG Prestige Gruppe, die mehr als 200 Anlagen auf fünf Kontinenten miteinander vernetzt.

Differenzierte ­Mitgliedsmodelle für Einheimische und Ausländer 

Auch wenn die Anlage sich stark an ausländische Golfer wendet – von Wien ist Zala Springs in rund zweieinhalb Autostunden erreichbar, vom Flughafen Budapest dauert die Fahrt gut zwei Stunden – setzt Clubmanagerin Gschwendtner auch auf einheimische Golfer. „Wir organisieren zahlreiche Platzreife-Kurse und wenden uns auch speziell an Kinder und Jugendliche“, so die gebürtige Österreicherin, die als Jugendliche mit ihrer Familie nach Ungarn kam. Um eine möglichst breite Zielgruppe anzusprechen, bietet Zala Springs sehr differenzierte Mitgliedsmodelle. Von der Ganzjahresmitgliedschaft, die rund 1.500 Euro Beitrag pro Jahr kostet, über Familienmitgliedschaften (2 Erwachsene und 2 Kinder bis 18 Jahre) und einer Mitgliedschaft für Studenten, sprechen die verschiedenen Modelle sehr unterschiedliche Zielgruppen an. „Bei Senioren ist beispielsweise unsere Montags- bis Freitags-Mitgliedschaft für rund 800 Euro sehr beliebt“, berichtet Gschwendtner. Und auch für Langzeiturlauber und Urlaubsgäste gibt es eine besondere Mitgliedschaft: Sie können – anstatt pro Runde auf Greenfeebasis zu spielen – eine Monatsmitgliedschaft abschließen und damit pro Monat unbegrenzt aufteen. Eine andere Option ist die Country-Mitgliedschaft, die für rund 1.200 Euro 20 Runden beinhaltet. Eine weitere Besonderheit ist die sogenannte Kreditmitgliedschaft: Hier zahlt der Golfer 1.000 Euro ein und kann diese dann für sämtliche im Resort verfügbaren Angebote nutzen – also nicht nur Greenfees, sondern auch in der Gastronomie oder Zimmer. „Hierbei erhält er, je nach Produkt oder Leistung, einen Nachlass zwischen 10 und 30 Prozent“, so die Clubmanagerin. Aktuell zählt der Club rund 130 Mitglieder, Tendenz steigend. Ein weiteres Bonbon: Zala Springs gehört zu einem Verbund hochwertiger Golfanlagen im angrenzenden Ausland, deren Mitglieder bei den jeweiligen Partneranlagen greenfeefrei spielen können. Der Kreis umfasst sowohl Resorts wie Penati und Albatros, als auch Golfanlagen wie Adamstal und Fontana.

„Alles in Eigenregie“ als Devise

Ein wesentlicher Baustein des Konzepts ist, dass sämtliche Bereiche des Resorts selbst betrieben sind – das gilt für die Gastronomie, den Pro-Shop und den Übernachtungsbetrieb. Beim Greenkeeping kooperiert das Resort mit Golf East, die den Platz auch gebaut haben. Derzeit stehen 32 Apartments bereit – einige Apartments werden von den Eigentümern ausschließlich selbst genutzt, die Mehrzahl wird jedoch über das Resort vermietet. Aktuell umfasst das Konzept 28 Studios und 4 Penthouse-Wohnungen. Noch in diesem Jahr wird das Angebot in zwei weiteren Häusern erweitert, dann stehen auch 3-Zimmer-Wohnungen bereit. Zahlreiche Studios verfügen über zwei Einzelbetten und sind so auch für Golfgruppen bestens geeignet. 

Die verschiedenen Immobilien werden als Investitionsobjekte vermarktet. Der Preis für ein Studio liegt, je nach Ausstattung, bei rund 117.000 Euro inklusive Möblierung bei rund 30 Quadratmeter Wohnfläche. Die Besitzer können frei wählen, ob sie die Objekte ganz oder teilweise in die Vermietung durch das Resort geben. Das Basismodell sieht eine zweiwöchige Eigennutzung pro Jahr vor, die übrige Zeit wird das Objekt durch das Resort vermietet. Das Vermietungskonzept ist erfreulich innovativ: Das Resort übernimmt die Vermietung für die Dauer von zehn Jahren. Im Gegenzug erhält der Investor eine garantierte Rendite von 5% bei einer Mindestauslastung der Gesamtanlage von 30%, die selbst zu Corona-Zeiten nicht gefährdet erscheint. „Die Rendite muss in Ungarn versteuert werden – aber wir haben hier einen der niedrigsten Steuersätze der EU, derzeit liegt dieser bei 15%. Zudem unterstützen wir unsere Wohnungseigentümer natürlich auch bei diesem Prozess“, so Gschwendtner. Außer der Immobilienerwerbssteuer (vergleich der deutschen Grunderwerbssteuer) fallen keine weiteren Nebenkosten an, die garantierte Rendite beinhaltet auch diese. In den beiden ersten Jahren ist zudem die Clubmitgliedschaft enthalten – ab dem dritten Jahr ist eine Instandsetzungsumlage von jährlich rund 40 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aus der Rendite zu finanzieren.

Neben der Erweiterung bei den Apartments und Wohnungen läuft die weitere Expansion des Resorts auf Hochtouren. Derzeit wird ein Wellness-Center gebaut, das ab voraussichtlich September 2020 in Betrieb genommen wird – aufgrund eigener Thermalquellen als Thermal-Wellness. „In ein paar Jahren soll dann auch ein Hotel gebaut werden, um die Kapazität vor allem für Golfurlauber weiter zu erhöhen“, umreißt Gschwendtner die Zukunftsperspektive. „Zum Hotel kommt dann auch ein großer Thermalteich anstelle eines Schwimmbads – und dies alles ist für unsere Wohnungsbesitzer übrigens ohne Aufpreis nutzbar, für Mitglieder und Gäste wird es ebenfalls attraktive Angebote geben“, so die umtriebige Clubmanagerin. Angesichts dieser Pläne und der enormen Grundfläche wäre es nicht verwunderlich, wenn als nächster Schritt auch die Golfkapazitäten auf 27 oder gar 36 Bahnen ausgebaut würden.

 

Vertrieb vornehmlich über Reiseveranstalter

Beim Vertrieb im Ausland setzt das Resort, das übrigens wie viele deutsche Clubs auf PC Caddie setzt (für Online-Startzeitenbuchungen kommt Chrono Golf zum Einsatz), neben der Direktvermarktung vor allem auf Reiseveranstalter. Die wichtigsten Quellmärkte sind Österreich und Deutschland, auch Schweden spielt eine wichtige Rolle. Mit seiner Kombination aus Golf und Übernachtung bietet sich Zala Springs auch für Mannschaftsreisen und Pro-Reisen an – vor allem in einer Zeit, in der viele Golfer aufgrund der vielfältigen Corona-Maßnahmen verstärkt auf erdgebundenes Reisen setzen. Der bestens ausgebaute Übungsbereich bietet 12 überdachte und 40 Übungsabschläge im Freien. Ein 18-Löcher-Puttinggrün, Übungsbunker und Pitchingbereiche runden das Angebot ab. Welche weitere Ausrüstung, auch bei Trainingsgeräten und Leihausrüstung, zur Verfügung steht, zeigt die online abrufbare Übersicht.

 

Fazit

Zala Springs steht eindrucksvoll für zwei Bereiche heutiger Golfentwicklung: Zum Einen werden finanzkräftige Investoren benötigt, um Entwicklungen anzuschieben. Das zeigt sich nicht nur in Europa, sondern weltweit. Immobilien spielen dabei eine wichtige Rolle, denn oftmals steht in den jeweiligen Gebieten keine den Erwartungen und Bedürfnissen von Golfern angepasste Infrastruktur bereit. Zum Zweiten reicht die Hardware nicht aus, es bedarf innovativer Konzepte bei Betrieb und Vermarktung. Das Beispiel Zala Springs zeigt, dass man mit Mitgliedsmodellen nicht nur lokale Golfer, sondern auch weiter entfernte Golfer ansprechen kann – ohne gleich über die in Deutschland bekannten Fernmitgliedschaften einen Preiswettbewerb zu entfachen. Daher nimmt das Resort auch nicht an Ermäßigungssystemen teil. Lediglich Golfreiseveranstalter erhalten im Rahmen des Einkaufs die branchenüblichen Nachlässe. Auch die Bindung von Urlaubern über die Monats- oder Kreditmitgliedschaft ist ein erfolgsversprechender Weg, den Vertriebserfolg auf den überregionalen Markt auszudehnen.

 

Mit der Erweiterung des Resorts um zusätzliche Kapazitäten und das neue Wellness-Angebot kann das Resort künftig neben den Einzelreisenden verstärkt Gruppen ansprechen. Und schon mancher ausländischer Golfer war vom Angebot vor Ort derart angetan, dass er heute schon zum Kreis der Immobilienbesitzer des Resorts zählt.

Autor: Michael Althoff | golfmanager 3/2020

 

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