The Lakes Country Club, Palm Desert
Best Practice HOA-Golfanlagen
Das Coachella Valley im US-amerikanischen Kalifornien weist eine der höchsten Golfplatzdichten weltweit auf. Daher trifft man dort auf eine große Vielfalt an Besitz- und Betriebsmodellen. Anders als in Deutschland, wo Golfanlagen üblicherweise öffentlich zugänglich sind, gibt es in den USA seit langem Gated Communities, welche ausschließlich dort ansässigen Immobilienbesitzern und deren Gästen zugänglich sind. Und natürlich verfügen viele dieser Communities über Golfplätze. Eine besondere Eigentums- und Betriebsform stellen dabei HOA-Golfanlagen dar. HOA steht für „Home Owners‘ Association“ und bedeutet, dass Besitzer der Golfanlage gleichzeitig Immobilieneigentümer in der Community sind. Ein besonders erfolgreiches Beispiel für eine solche Anlage ist der The Lakes Country Club in Palm Desert. „Unsere Community umfasst 902 Immobilien“, erläutert Ricky L. Potts, Executive Director of Marketing & Communications, im Gespräch mit dem golfmanager. Die 27 Bahnen umfassende Anlage zählt aktuell knapp 500 Mitglieder, darunter 29 Mitgliedschaften von Golfern ohne Wohnsitz in der Community. „Die Anzahl externer Mitgliedschaften ist auf 30 begrenzt – einige Mitglieder haben sich jedoch bei uns so wohlgefühlt, dass sie inzwischen ein Haus in unserer Community erworben haben“, so Potts stolz. Wie bei solchen Anlagen üblich, verfügen viele Hauseigentümer über eigene Buggies, für deren Nutzung auf dem gesamten Gelände der Community wird eine jährliche Personal Cart Trail Fee von derzeit 750 USD erhoben. Auffällig ist die hohe Wirtschaftskraft und Spielintensität im Vergleich zu deutschen Anlagen. So erzielt der Club mit allen Servicebereichen einen Gesamt-Jahresumsatz von rund 25 Millionen USD, davon werden fast 80 % in der Hauptsaison zwischen Oktober und April generiert. Mitglieder und ihre Gäste spielen pro Jahr über 35.000 18-Löcher-Runden, knapp 6.400 9-Löcher-Runden sowie über 4.000 Turnierrunden, berichtet der Marketing-Manager.
Was macht HOA-Clubs aus?
„Die Hauptunterschiede zwischen einem HOA-Golfclub und anderen Eigentumsmodellen besteht in der Führung, Einbindung der Mitglieder und seinen finanziellen Strukturen“, erläutert Ron Phipps, General Manager und COO des The Lakes Country Clubs. Der Clubvorstand rekrutiert sich aus den Hauseigentümern, zudem ist Immobilienbesitz die Basis, um überhaupt eine Mitgliedschaft erwerben zu können. Ferner, so Phipps, seien alle Hauseigentümer als Clubmitglieder gleich stimmberechtigt, Haushaltsentscheidungen seien eng mit der Gesamtverwaltung der Wohngemeinschaft verknüpft. Das führe in Konsequenz dazu, dass Entscheidungen der Mitglieder vor allem auf die Sicherung der Immobilienwerte und Gemeinschaftseinrichtungen ausgerichtet seien und hier oft behördliche Vorgaben berücksichtigt werden müssten, so der COO weiter. Die Finanzierung erfolgt in erster Linie über Mitgliedsbeiträge und Aufnahmegebühren – ob ein Immobilienbesitzer auch Mitglied des Golfclubs wird, obliegt jedoch alleine der Entscheidung des Hauseigentümers. „Bei Nicht-HOA-Golfclubs liegt der Fokus stärker auf der Verbesserung des Golferlebnisses und der Gewinnung neuer Mitglieder“, erläutert Phipps gegenüber dem golfmanager. „Die Entscheidungen bei HOA-Clubs wirken sich sowohl auf den Golfclub als auch die gesamte Wohngemeinschaft aus – Non-HOA-Clubs konzentrieren sich auf die Interessen ihrer Golfmitglieder“, fasst der erfahrene Manager zusammen. Auch im Vergleich zu Betreiber-geführten Anlagen gibt es wichtige Unterschiede. So erfordere ein HOA-Club insgesamt einen eher demokratischen und Konsens-basierten Entscheidungsprozess. Transparenz und Nachvollziehbarkeit seien weitere wichtige Komponenten, berichtet der Manager. Das spiegelt sich insbesondere beim Budget wieder, das bei einem HOA-Club durch den Vorstand und teilweise sogar direkt durch die Mitglieder freigegeben werde. Daher könnten Betreiber-geführte Anlagen oft schneller entscheiden, zudem sei der Entscheidungsprozess stärker auf Rentabilität und Kapitalrendite ausgelegt – und werde von einem verantwortlichen Managementteam getroffen.
Die Einbindung der Hauseigentümer in die Entscheidungsprozesse sorgt folglich dafür, dass primär die Interessen und Zufriedenheit der gesamten Community – nicht nur der Golfspielenden Community-Mitglieder – im Vordergrund stehen. Das wirke sich insbesondere in der langfristigen Ausrichtung der Entscheidungen aus, denn hier stehe nicht die kurzfristige Gewinnoptimierung im Vordergrund, sondern die langfristige Werterhaltung und -steigerung auf Basis der Immobilien, betont Phipps die Vorteile des Modells. Allerdings seien manche Vorstandsmitglieder ehrenamtlich tätig, was zu einer Einbuße an Professionalität führen könne. Auch, so Phipps, sei ein HOA-Club finanziell deutlich stärker von seinen Mitgliedern abhängig, was insbesondere bei Sonderausgaben und hohen Investitionen zu berücksichtigen sei. Letztlich stehe beim Golfanlagen-Betrieb die Kostendeckung im Vordergrund, keine Rendite-Optimierung, so der Manager weiter. Dass viele HOA-Golfclubs zugleich private Einrichtungen sind, ist kein Muss, sondern obliegt der Entscheidung der Gemeinschaft. Daher gibt es auch semiprivate und öffentliche Golfanlagen als HOA-Golfclub. Diese entsprechen dann weitgehend dem in Deutschland weit verbreiteten Vereinsmodell, allerdings ist auch bei semiprivaten und öffentlichen Golfanlagen die Eigentümerschaft eng mit dem Immobilienbesitz verknüpft. Den besonderen Vorteil eines HOA-Golfclubs sieht Phipps im Verantwortungsgefühl als Miteigentümer. Die Öffnung für externe Mitglieder erlaube es, zusätzliche Einnahmen zu generieren und die Eigentümer damit finanziell zu entlasten. Um dennoch den Status und Einfluss der Hauseigentümer zu sichern, sollten externe Mitgliedschaften jedoch begrenzt sein, empfiehlt der Manager.
Obwohl der Golfclub Teil der Gemeinschaft ist, wird er bilanziell stets als eigene Einheit geführt. Erwirtschaftete Gewinne werden vor allem in den Ausbau und die Sicherung der Infrastruktur investiert, was letztlich den Wert der Community erhält oder steigert. Ob bei Verlusten eine Nachschusspflicht der am Club beteiligten Hauseigentümer besteht, regelt die Satzung. Daher verlaufen Investitionsentscheidungen in HOA-Golfclubs oft anders als bei klassischen Betreibermodellen. Das liege zum einen am Mitspracherecht der Mitglieder, zum anderen am demokratischeren Entscheidungsprozess, berichtet der COO.
Umgekehrt können Betreiber-Clubs deutlich schneller entscheiden, dafür haben die Mitglieder deutlich weniger Mitspracherecht. „Dies verdeutlich das Gleichgewicht zwischen der Beteiligung der Mitglieder und der administrativen Effizienz in der verschiedenen Besitz- und Betriebsmodellen von Golfclubs“, fasst Phipps seine Erfahrungen zusammen. Anders als in Deutschland, wo der vereinsbasierte Golfclub oft wesentlich durch das Ehrenamt geführt wird, setzen HOA-Golfclubs in den USA fast ausschließlich auf ein umfassendes hauptamtliches, professionelles Management. Dem Vorstand kommt hier eher die Rolle des britisch-amerikanischen Boards zu, das einerseits die Gesellschafterinteressen vertritt, andererseits eine dem deutschen Aufsichtsrat ähnliche Kontrollfunktion hat. Zudem profitieren Mitglieder eines HOA-Golfclubs nicht nur von der Wertentwicklung der Golfanlage selbst, sondern zusätzlich als Immobilienbesitzer von der dadurch möglichen Gesamtwertsteigerung ihrer Immobilie in der Wohngemeinschaft – ein Investitionsmodell, das sich in den USA seit vielen Jahrzehnten bewährt hat.
Autor: Michael Althoff | golfmanager 04/2024