Die neue Grundsteuer – ein Update

Abweichende Ländermodelle

Flächenbezogene Modelle bzw. Flächen-Lage-Modelle
 

Flächenbezogene Grundsteuermodelle stellen im Ausgangspunkt auf die durch den Grundbesitz vermittelte Nutzungsmöglichkeit der kommunalen Infrastruktur als Belastungsgrund ab (sog. Äquivalenzgedanke). Da es nach diesen Modellen für die grundsteuerrechtliche Betrachtung nicht auf den Wert des Grundstücks ankommt, ist auch der Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes des Grundstücks (etwa mittels eines Gutachtens) nicht zielführend, um als überhöht empfundene Bescheide anzugreifen. Allerdings dürfte auch bei diesen Modellen der hinter der BFH-Entscheidung liegende Gedanke übertragbar sein: Sollte das konkrete Grundstück im Grundsteuermessbescheid im Hinblick auf den Belastungsgrund (bei den Wertmodellen wie dem Bundesmodell der Wert des Grundstücks; bei Flächenmodellen die Nutzungsmöglichkeit der kommunalen Infrastruktur) deutlich überbewertet sein, so muss es möglich sein, diese Abweichung geltend machen zu können.

Für die Umsetzung dieser Überlegung sollte jedoch die jeweils in dem Grundsteuermodell angelegte Möglichkeit genutzt werden. Dies sind:

a) Freistaat Bayern

Das bayerische Grundsteuergesetz sieht in Art. 8 die Möglichkeit eines erweiterten Erlasses vor: „Ansprüche aus dem Grundsteuerverhältnis, können erlassen werden, soweit nach dem durch dieses Gesetz vorgeschriebenen Systemwechsel nach Lage des einzelnen Falles eine unangemessen hohe Steuerbelastung eintritt.“, vgl. Art. 8 Abs. 1 Satz 1 BayGrStG. Die in Art. 8 Abs. 2 genannten Gründe sind nicht abschließend, sodass auch andere Gründe vorgetragen werden könnten. Für das Verfahren verweist Art. 8 Abs. 3 BayGrStG auf § 35 GrStG (des Bundes). Ein Erlass wird danach nur auf Antrag gewährt und ist jeweils bis zum auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen. Ob und in welcher Höhe ein Erlass erfolgt, liegt im Ermessen der Gemeinde, diese ist allein für die Bearbeitung der Anträge zuständig, vgl. Ziffer 3.8 des Anwendungserlasses zum BayGrStG. Fraglich ist, welche Anforderungen an die Darlegung einer unangemessen hohen Steuerbelastung bzw. an deren Begründung gestellt werden. Da allerdings nach dem bayerischen Modell der Wert des Grundstücks nicht relevant ist, dürfte ein Gutachten zum Wert des Grundstücks insoweit nicht weiterhelfen. Auch ein Vergleich mit der alten Rechtslage dürfte kaum erfolgversprechend sein, da es durch die Neuregelung der Grundsteuer auch im Falle der Aufkommensneutralität zu Belastungsverschiebungen kommen kann. Da für übergroße Flächen (über 10.000 qm) eine Berücksichtigung in der Form der Anwendung einer reduzierten Äquivalenzzahl stattfindet, dürfte insoweit das Argument der Verzerrung durch eine lineare Fortschreibung (siehe Hessen) nicht so stark sein, wie an anderer Stelle (Hessen). Für den Fall der Anpachtung mehrerer Grundstücke unterschiedlicher Eigentümer allerdings, ergeben sich Unterschiede in der Höhe der Belastung, da für die ersten 10.000 qm jeder wirtschaftlichen Einheit die nicht reduzierten Äquivalenzzahlen anzuwenden sind. In solchen Konstellationen könnte im Rahmen des o.g. Verfahrens durchaus eingewandt werden, dass die Nutzung der Fläche als Golfplatz einheitlich erfolgt und es für die in der Höhe der Belastung – solange die verschiedenen Grundstücke einer einheitlichen Nutzung unterliegt – keinen Unterschied macht, ob die genutzte Fläche von einem oder mehreren Pächtern angepachtet worden ist, weshalb ein Erlass zu prüfen wäre.

b) Hessen

Das hessische Flächen-Faktor-Modell berücksichtigt neben den Flächen von Gebäuden und Boden auch die Lage innerhalb der Gemeinde durch Anwendung eines Faktors. Im Rahmen des Faktors werden die Bodenrichtwerte des konkreten Grundstücks mit dem des durchschnittlichen Bodenrichtwerts in der Gemeinde in ein Verhältnis gesetzt. Für den Fall, dass ein Golfplatz im Außenbereich nach § 35 BauGB liegt – was regelmäßig der Fall sein dürfte – beträgt der Faktor 0,5 (§ 7 Abs. 2 Satz 5 HGrStG). Wichtig dürfte nach diesem Modell v.a. sein, dass im Rahmen der Feststellung des Grundsteuerwertes die Bodenrichtwerte korrekt festgestellt und angewendet wurden. So dürfte zunächst zu prüfen sein, ob der jeweilige Gutachterausschuss Bodenrichtwerte ausgewiesen hat und diese angewendet wurden. Sollte ein solcher Wert festgelegt und dieser geringer sein als 1/10 des durchschnittlichen Bodenrichtwertes in der Gemeinde, so ist die Heranziehung dieses Bodenrichtwertes im Rahmen des Faktors für den Eigentümer einer Golfanlage im Außenbereich nach § 35 BauGB günstiger als die Anwendung von § 7 Abs. 2 Satz 5 HGrStG.

Zweifelhaft erscheint aber losgelöst davon, ob die lineare Fortschreibung des Äquivalenzgedankens auch im Falle von übergroßen Grundstücken zutrifft. In den Gesetzesmaterialien findet sich die Formulierung (Drs. 20/6379, S. 12): „Die gleichheitsorientierte Ausgangsprämisse lautet daher, dass die Grundstücksfläche und die flächenmäßige Bebauung typischerweise in einem Grundverhältnis zur Nutzungsmöglichkeit kommunaler Güter stehen. Je größer das Grundstück und je mehr bebaute Fläche, desto mehr Bewohner, Beschäftigte, Kunden, die das infrastrukturelle Angebot nutzen können.“ Im Grundsatz mag diese Annahme, insbesondere für bebaute Grundstücke einleuchten, im Falle (in weit überwiegenden Teilen) unbebauter übergroßer Grundstücke aber, dürfte die Annahme nur korrekt sein, wenn die jeweilige Nutzeranzahl auf die übergroße Fläche skaliert werden kann, wenn sich also auf einer 60 mal so großen Fläche auch 60 mal so viele Nutzer der Infrastruktur bewegen würden. Dies ist aber gerade im Falle von Golfanlagen nicht der Fall, insbesondere auch saisonbedingt. Andere Länder, die ein Flächenmodell anwenden (Bayern, Niedersachen und Hamburg) berücksichtigen Fälle übergroßer Flächen (über 10.000 qm). Sie wenden reduzierte Äquivalenzzahlen an, „…, da eine bloße Linearisierung des Flächenansatzes den Besteuerungsmaßstab des Äquivalenzmodells verzerren würde.“

Im Sinne der oben angesprochenen BFH-Rechtsprechung drängt sich die Überlegung auf, dass es dem Steuerpflichtigen möglich sein muss, von der Grundannahme ,größeres Grundstück = größere Nutzbarkeit der kommunalen Infrastruktur‘ deutlich abweichende Konstellationen geltend zu machen und dabei auf eine von der Grundannahme der linearen Fortschreibung des Nutzerverhältnisses abweichende Nutzung hinzuweisen. Sofern diese Abweichung ein beachtliches Maß (hier könnte eine Anlehnung an die 40 % der BFH-Rechtsprechung in Betracht kommen) überschreitet, könnte auch hier angenommen werden, dass Übermaßverbot sei im Rahmen der Pauschalierung zu beachten. 

c) Niedersachen

Das niedersächsische Landesgrundsteuergesetz (NGrStG) stellt ebenfalls auf die vom Grundbesitz vermittelte Nutzungsmöglichkeit der kommunalen Infrastruktur ab, weshalb ein Gutachten zum Wert des Grundstücks hier ebenfalls nicht weiterhelfen dürfte. Niedersachsen berücksichtigt (wie Hamburg und Bayern) übergroße Grundstücke in Form einer reduzierten Äquivalenzzahl. Allerdings wird durch die Formulierung ,Äquivalenzbetrag‘ in § 4 Abs. 2 Ziffer 2 erster Halbsatz NGrStG auf die überschießende Fläche nach dem Wortlaut der Vorschrift der Lage-Faktor nach § 5 NGrStG nicht angewendet. Dies führt dazu, dass die Lage im Verhältnis zu anderen Grundstücken der Gemeinde insoweit unberücksichtigt bleibt. Auch die Länder Bayern und Hamburg verwenden zwar diese Formulierung, bei ihnen hat sie aber keine Auswirkung, da – mangels Lage-Faktor – lediglich die Äquivalenzzahl angepasst wird. Eine andere Berechnung scheint demgegenüber aufgrund des Anwendungserlasses zum NGrStG denkbar, vgl. Anwendungserlass zu § 4 A 4 Äquivalenzzahlen (9), 3. Absatz, was das im separaten Kasten aufgeführte Beispiel aufzeigen soll.

Daher könnte geprüft werden, ob sich im Falle der Anwendung des Faktors aufgrund der jeweiligen Bodenrichtwerte eine Änderung der Belastung in beachtlichem Maß (als Anhaltspunkt könnten die 40 % der BFH-Rechtsprechung dienen) ergeben würde und ob diese entsprechend geltend gemacht werden kann. Für den Fall der Anpachtung mehrerer Grundstücke unterschiedlicher Eigentümer dürften die unter ,a) Freistaat Bayern‘ zu diesem Stichwort beschriebenen Überlegungen gelten.

d) Freie und Hansestadt Hamburg

Auch das hamburgische Grundsteuergesetz (HmbGrStG) stellt auf die Nutzungsmöglichkeit der kommunalen Infrastruktur ab, nicht auf die Wertverhältnisse. Dabei werden übergroße Grundstücke in Form einer reduzierten Äquivalenzzahl berücksichtigt. Einen Erlass im Härtefall sieht das HmbGrStG in § 8 für den Anteil an der Grundsteuer vor, der auf den Grundsteuermessbetrag eines Gebäudes entfällt. Der dahinterstehende Gedanke (grobes Missverhältnis zwischen Inanspruchnahme der kommunalen Infrastruktur und der Kostenanlastung gegenüber dem Grundstückseigentümer) könnte wiederum für den nicht begünstigten Fall der Anpachtung mehrererm Grundstücke unterschiedlicher Eigentümer (siehe hierzu auch die Überlegungen zu diesem Stichwort unter ,a) Freistaat Bayern‘) angeführt werden.

 

Modifiziertes Bodenwertmodell Baden-Württemberg
 

Die Belastungsentscheidung für die Grundsteuer in Baden-Württemberg beruht zuvorderst auf dem Äquivalenzgedanken, aber daneben auch auf dem Gedanken der (abstrakten) Möglichkeit zur Erzielung von Einnahmen. Auch hier wird ein Zusammenhang mit der kommunalen Infrastruktur hergestellt: In Anlehnung an den Äquivalenzgedanken spiegelt sich die Teilnahmemöglichkeit an der kommunalen Infrastruktur und den Ressourcen (insbesondere der Lageverfügbarkeit) in den Bodenrichtwerten nieder.

Nach diesem Modell ergibt sich der Grundsteuermessbetrag aus der Gleichung: Fläche in qm x Bodenrichtwert x Steuermesszahl (§§ 38, 40 LGrStG BW). Wurde von dem Gutachterausschuss kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Wert des Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (§ 38 Abs. 3 LGrStG BW). Den durch die Gutachterausschüsse festgestellten Bodenrichtwerten kommt nach diesem Modell wiederum eine Bedeutung zu. Allerdings sieht das Landesrecht Baden-Württembergs bereits eine Möglichkeit zur ,Korrektur‘ überhöhter Grundstückswerte vor: Nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW kann auf Antrag ein anderer Wert des Grundstücks angesetzt werden kann, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 % von dem im Grundsteuermessbescheid festgesetzten Wert abweicht. Qualifiziert ist ein Gutachten, wenn es durch den zuständigen Gutachterausschuss im Sinne der §§ 192 ff. BauGB oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grund und Boden bestellt oder zertifiziert worden sind, erstellt worden ist. Auch ohne einen Rückgriff auf die BFH-Rechtsprechung bzw. die nachfolgend koordinierten Ländererlasse ist damit der Nachweis eines geringeren Wertes möglich. Fraglich ist allerdings, ob es auch in Baden-Württemberg – wie in den übrigen Ländern, bei deren Bemessung der Grundsteuer der Wert des Bodens eine Rolle spielt – für einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ausreicht, dass die Abweichung schlüssig dargelegt werden kann und daher zu diesem Zeitpunkt noch kein Gutachten vorgelegt werden muss. 

Wie beim hessischen Grundsteuermodell dürfte auch hier zweifelhaft sein, ob bei übergroßen Grundstücken, wie einem Golfplatz, der Äquivalenzgedanke linear fortgeschrieben werden kann, siehe oben unter ,b) Hessen‘. Nach dem Modell sollte sich dieser Umstand in dem jeweiligen Bodenrichtwert widerspiegeln. Ob dies der Fall ist, kann jeweils nur anhand der Einzelfallwerte beurteilt werden.


Autor: Dr. Marc Seymer | golfmamanger 2/25


Weiterführende Links

• Nachgefragt, bei Dr. Marc Seymer, DGV-Bereichsleitung Services, Umwelt, IT

​​​​​​​<< Zurück​​​​​​​