Al Zorah, der erste Golfplatz in Ajman
Golfreisen abseits von Dubai und Abu Dhabi
Ajman, eines der sieben Vereinigten Arabischen Emirate, liegt nur rund 30 Autominuten vom Flughafen Dubai entfernt. Ende 2015 wurde der erste Golfplatz Ajmans eröffnet, der Al Zorah Golf Club. Der von Nicklaus Design entworfene 18-Löcher-Platz liegt inmitten einer faszinierenden Landschaft mit natürlichen Mangroven und bietet eines der außergewöhnlichsten Golferlebnisse, spielt sich der Platz doch je nach Stand der Gezeiten sehr unterschiedlich. Bei Ebbe sehen zahlreiche Abschläge wie kleine grüne Podeste aus, und entlang der Fairways gibt es viele Waste Areas, die direkt an die Mangrovenhaine angrenzen. Doch mit der Flut ändert sich das Bild vollständig: Nun sind viele Abschläge wie Inseln von Wasser umgeben und erfordern oftmals einen mutigen Teeshot über das Wasser, die Waste Areas entlang der Fairways haben sich ebenfalls in ernstzunehmende Wasserhindernisse verwandelt, die geradezu gierig auf verzogene Bälle warten. Natur ist daher einer der dominierenden Eindrücke, die ein Golfer während seiner Runde erleben wird. Zudem bietet die Anlage Lebensraum für über 50 verschiedene Vogelarten, unter anderem Flamingos, die man häufig während einer Runde sehen kann.
Konkurrenz für Dubai und Abu Dhabi
Seit ihrer Eröffnung hat sich die neue Anlage erfolgreich auf der Golf-Landkarte der VAE etabliert und konnte zahlreiche internationale Preise und Auszeichnungen gewinnen. Im Gegensatz zu deutschen oder europäischen Golfprojekten spielt der Golftourismus innerhalb des Destinationsmarketings der VAE eine zentrale Rolle. Dubai und Abu Dhabi haben die Bedeutung von Golfanlagen für ein nachhaltiges Wachstum bereits unter Beweis gestellt, nun machen sich auch die kleineren Emirate auf, diesen Spuren zu folgen. Die touristische Entwicklung in den VAE wird maßgeblich durch die jeweiligen Regierungen unterstützt, auch Al Zorah blickt auf eine entsprechende Förderung zurück.
Das gesamte Investment wurde von einem Joint Venture, bestehend aus dem Emirat Ajman und Solidere International, der in Dubai angesiedelten Niederlassung der libanesischen Entwicklungsgesellschaft Solidere sal, initiiert. Das Management des Golfclubs legte man in die erfahrenen Hände von Troon International, dem weltgrößten Golf-Management-Unternehmen, das sich seinerseits auf hochwertige Golfanlagen konzentriert. Al Zorah ist kein typisches Resort, bietet jedoch direkt neben den Fairways Immobilienangebote zum Kauf. Insgesamt 110 Townhouses sowie 27 geräumige und luxuriöse Golfvillen werden derzeit fertiggestellt – sie warten nun auf kaufinteressierte Golfliebhaber aus der ganzen Welt, die nach einer Immobilie in Ajman Ausschau halten. Auch das Oberoi Beach Resort Al Zorah, das sich auf dem gleichen Gelände befindet, wurde von den gleichen Investoren erbaut. Folgerichtig bieten Hotel und Club zahlreiche Golfpakete für Gäste an. Aber die Vertriebsstrategie des Clubs ist nicht auf dieses eine Hotel reduziert, wie General Manager Philip Henderson erläutert. „Natürlich haben wir eine sehr gute und enge Beziehung zum Oberoi Hotel, aber wir arbeiten mit vielen weiteren Hotels rund um Ajman zusammen.“ Eine Option für die Reisenden ist dabei das nahegelegene Fairmont Hotel, da Troon eine internationale Partnerschaft mit Fairmont geschlossen hat.
Immobiliengeschäft „noch“ im Vordergrund
Unter Renditeaspekten spielen die Immobilien eine wichtige Rolle für die Investoren und folglich auch für die Refinanzierung des gesamten Projekts. Die Verkaufspreise für die Golfvillen liegen zwischen 3,5 und 6 Millionen Dirham (ca. 790.000-1.356.000 Euro), Townhouses werden zwischen 2 und 2,5 Millionen Dirham (rund 452.000-565.000 Euro) angeboten. „Alleine der Verkauf einer Villa erzeugt mehr Ertrag als wir über Monate mit Golfrunden generieren können“, fasst Henderson die Bedeutung des Immobiliengeschäfts mit einem Lächeln zusammen. Obwohl die Regierung von Ajman Teilhaber des gesamten Investments ist, beschränkt sie sich weitgehend auf ihre Rolle im Board der Investmentgesellschaft, das Tagesgeschäft wird von Solidere betrieben.
In seinen beiden ersten Betriebsjahren konnte sich der Al Zorah Golf Club sehr erfolgreich positionieren. „Wir kommen aktuell auf rund 20.000 Runden pro Jahr, 80% der Runden werden von Gästen auf Greenfee-Basis gespielt“, so Henderson. Neben den hohen Standards in Management und Greenkeeping sowie dem einzigartigen Design profitiert der Club natürlich davon, dass er aktuell der einzige Golfplatz in Ajman ist. Aber der Wettbewerb liegt quasi direkt vor der Haustür, die berühmten Plätze in Dubai sowie weitere Golfanlagen in Sharjah und Ras Al Khaimah können in weniger als einer Stunde per Auto erreicht werden. Daher hat Al Zorah zahlreiche Vermarktungskampagnen in Zusammenarbeit mit dem örtlichen Fremdenverkehrsbüro und Incoming-Agenturen durchgeführt. Dies zeigt, dass der Club sich stärker auf Gastspieler denn auf eigene Mitglieder konzentriert, da gerade im Bereich Mitgliedschaften die lokale Konkurrenz sehr groß ist. Und unter wirtschaftlichen Aspekten ist das Immobiliengeschäft besonders wichtig für den Erfolg, wie General Manager Henderson bestätigt.
Gästerunden, Mitgliedschaften und Gruppenreisen im Fokus
Künftige Vertriebsstrategien basieren auf zwei Säulen: Eine ist der weitere Ausbau der Gästerunden. Da sich das Emirat Ajman, ebenso wie sein Nachbar Ras Al Khaimah, kräftig weiterentwickelt, sollen verschiedene Kooperationen mit Hotels die Anzahl der verkauften Runden erhöhen. Der zweite Ansatz nimmt die Mitgliedschaften ins Visier. „Aktuell haben wir rund 50 feste Mitglieder, aber wir wollen dies durch verschiedene Maßnahmen – beispielsweise ein Programm speziell für junge Golfer – deutlich ausbauen“, sagt Henderson. Wie bei allen von Troon geführten Anlagen spielt auch die dynamische Preisgestaltung eine wichtige Rolle im künftigen Konzept. Bei den Vertriebskanälen teilen sich derzeit Onlinebuchungen und Buchungen per Telefon das Volumen hälftig auf. Wichtigster Quellmarkt für den Club sind aktuell Gäste aus Skandinavien.
„Die Anzahl deutscher Golfer erreicht leider noch nicht das Niveau, das wir uns vorstellen“, ergänzt Henderson. Für die nahe Zukunft plant er zudem, neben der Erhöhung der Runden von Einzel-Gastspielern, eine Intensivierung des Verkaufs von Pro- und Gruppenreisen. Derzeit wird dieses Geschäft hauptsächlich von den örtlichen Hotels akquiriert, daher rücken Reiseveranstalter als künftiger Vertriebskanal vor allem für diese Zielgruppen stärker in den Blickpunkt.
Hauptsaison im Winter
Wie in den übrigen Emiraten zeigt auch die Geschäftsentwicklung im Al Zorah Golf Club deutliche Unterschiede zwischen den Saisonzeiten. „Von Mai bis Oktober ist es hier sehr heiß, in diesen Monaten konzentrieren wir uns vor allem auf unsere lokalen Mitglieder und regionale Gastspieler“, bestätigt Henderson. Die entscheidende Saison für den wirtschaftlichen Erfolg ist eindeutig der Winter, da diese Reisezeit von den meisten Touristen bevorzugt wird und sie, den Zugvögeln gleich, der Kälte und Nässe Europas entschwinden. Die Kapazität seiner Anlage sieht der General Manager von Al Zorah noch lange nicht ausgereizt. Ein Aspekt ist dabei das Troon-eigene Konzept „Troon values your time“, das die Spielgeschwindigkeit stark in den Fokus rückt. Zudem gestattet es der Club derzeit, wenn es die Auslastung erlaubt, dass Golfer ihre Runden in Zweier- oder Dreier-Gruppen absolvieren. „Mit steigender Auslastung werden wir stärker zu den üblichen Vierer-Gruppen übergehen“, beschreibt Henderson seine Zukunftspläne.
Fazit
Der Erfolg des Al Zorah Golf Clubs in den beiden ersten Jahren zeigt, dass der Optimismus des Managements angesichts seiner bisherigen Erfolge berechtigt ist. Und noch wichtiger: Der Club hat gezeigt, dass es einen Markt für Golfreisen in die VAE abseits von Dubai gibt. Einige Hotels bieten bereits Kombi-Angebote von Al Zorah und dem Sharjah Golf Club. Auch das benachbarte Ras Al Khaimah verfügt über zwei schöne Golfanlagen. Eine davon, der Al Hamra Golf Club, hat gerade erst im Dezember 2017 einen Vertrag mit Troon Golf unterzeichnet. Auch der Marktführer in Sachen Golfclub-Management bereitet sich folglich auf den weiteren Ausbau seiner Stellung innerhalb der Region vor und fördert das Wachstum des Golfmarktes abseits von Dubai.
Autor: Michael Althoff | golfmanager
01/2018
Zwei 360-Grad-Aufnahmen auf der Anlage des Al Zorah Golf Club finden Sie über nachstehende Links:
Panono 1: bit.ly/2nb1WaL
Panono 2: bit.ly/2n766Rv
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