Nachgefragt, bei Dr. Marc Seymer, DGV-Bereichsleitung Services, Umwelt, IT
Die Problematik ,Grundsteuer‘ bewegt seit Jahren viele Golfanlagen, insbesondere auch beim Bundesverband Golfanlagen und in persönlichen Gesprächen gab es im vergangenen Jahr teils existenzgefährdende Berichte. Wir fragten bei Dr. Marc Seymer, Experte für Mitgliedschaftsangelegenheiten, Recht & Steuern im DGV, nach.
? Herr Dr. Seymer, vielen Dank für das Einreichen des Beitrags ,Update neue Grundsteuer‘ für diese Ausgabe. Dass das Thema komplex ist, war mir bewusst, dass es für einen Nicht-Steuerexperten kaum rechtssicher zu erfassen ist, weniger. Auf den Punkt gebracht: Liegt es daran, dass Golfanlagen nur schwer in eine Kategorie ,Fläche‘ einzuordnen sind?
! So könnte man es ausdrücken. In der überwiegenden Zahl der Fälle sind für die Grundsteuerberechnung die sog. Bodenrichtwerte ausschlaggebend, die sich aus Kaufpreissammlungen ableiten, also auf tatsächlich erzielten Kauf-/Verkaufspreisen von Grundstücken beruhen. Da Golfanlagen nicht unbedingt oft gehandelt werden, ist die Datenlage hierzu häufig sehr dünn. Es bedarf daher anderer Anknüpfungspunkte zur Ermittlung der Bodenrichtwerte. Wie die zuständigen Gutachterausschüsse hier vorgegangen sind, lässt sich häufig nicht nachvollziehen. Ob dabei in jedem Fall das Verhältnis der sportlich genutzten zu ungenutzten Fläche berücksichtigt wurde, wage ich zu bezweifeln. Jedenfalls ist für einen Außenstehenden nicht nachzuvollziehen, wie Bodenrichtwerte für Golfanlagen in einer Größenordnung von 100 Euro pro Quadratmeter zustandekommen, was bei einer mit insgesamt 65 ha noch nicht einmal besonders großen Golfanlage zu einem für die Steuerberechnung maßgeblichen Grundsteuerwert im hohen zweistelligen Millionenbereich führt.
? Und dann führen Sie an, dass die Einordnung nicht bundeseinheitlich, sondern von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein kann?
! Ob die Gutachterausschüsse bei Ermittlung der Bodenrichtwerte nach denselben Grundsätzen vorgehen, ist nicht erkennbar. Die in ihrer Höhe zum Teil sehr stark voneinander abweichenden Bodenrichtwerte lassen allerdings vermuten, dass dem nicht so ist. Hinzu kommt, dass in Deutschland sechs verschiedene Grundsteuermodelle existieren. Der Gesetzgeber hat über eine sog. Öffnungsklausel den Bundesländern die Möglichkeit eröffnet, vom Modell des Bundes abweichende Systeme der Grundsteuerberechnung zu etablieren. Hiervon haben die Bundesländer Bayern, Hamburg, Niedersachsen, Hessen und Baden-Württemberg mit teilweise sehr deutlichen Abweichungen vom Bundesmodell Gebrauch gemacht. So hat sich etwa Bayern für ein reines Flächenmodell entschieden, in dem Bodenrichtwerte überhaupt keine Rolle spielen. Vielmehr erfolgt dort eine Berechnung des Grundsteuerwertes durch eine Multiplikation der Grundstücksfläche mit einer sog. Äquivalenzzahl. Dass es bei Anwendung verschiedener Modelle in vergleichbaren Lagen zu voneinander abweichenden Grundsteuerwerten kommt, liegt auf der Hand und ist Steuerpflichtigen nur schwer verständlich zu machen
? Heißt das im Grunde, dass jede Golfanlage sich sinnvollerweise selbst um eine korrekte Einordnung kümmern sollte?
! Ich fürchte, das ist leider so. Dabei sollte der Höhe des Bodenrichtwertes im Grundsteuermessbescheid unbedingt Aufmerksamkeit geschenkt werden. Indikator für einen überhöhten Bodenrichtwert kann es sein, wenn der errechnete Grundsteuerwert von einem mutmaßlich realistisch zu erzielenden Verkaufspreis erheblich abweicht. In einem mir bekannten Fall belief sich der Grundsteuerwert auf einen Betrag von rund 20 Millionen Euro, dem Inhaber war es aber erst kürzlich in Verkaufsverhandlungen nicht gelungen, die Anlage für einen Betrag von 5 Millionen Euro zu veräußern. In Einzelfällen hat es sich als nützlich erwiesen, den Gutachterausschuss auf ein solches Missverhältnis mit dem Ziel einer geänderten Festsetzung des Bodenrichtwertes anzusprechen. Da für die Grundsteuerberechnung nicht der im Messbescheid ausgewiesene Grundsteuerwert, sondern der gutachterlich festgestellte niedrigere gemeine Wert heranzuziehen ist, wenn dieser um mindestens 40 % niedriger ausfällt, sollte auch überlegt werden, ob nicht ein Gutachten beauftragt wird. Ein Vorteil dieser Gutachten-Lösung besteht darin, dass im Rahmen des Gutachtens wertmindernde, objektspezifischen Grundstücksmerkmale Berücksichtigung finden können, die bei der grundsteuerlichen Bewertung ansonsten grundsätzlich außer Acht bleiben.
? Gibt es hierfür einen Fahrplan? Zuletzt hieß es, die Zeit, sich über die hohen Grundsteuer-Bescheide zu ärgern, sei vorbei. Es sei Zeit, zu handeln.
! Um in der Bildsprache zu bleiben: Wenn der Zug hoffentlich nicht bereits abgefahren ist! Ein Vorgehen gegen den Grundsteuerbescheid, der den zu zahlenden Steuerbetrag festsetzt, verspricht in der Regel kaum Erfolg, da hierin lediglich der im vorausgehenden Grundsteuermessbescheid festgesetzte Grundsteuermessbetrag mit dem örtlichen Hebesatz der Kommune multipliziert wird und ein unrichtig ermittelter Grundsteuermessbetrag durch Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid hätte angegriffen werden müssen. Ist dies bislang nicht geschehen, dürfte die Einspruchsfrist mittlerweile abgelaufen sein. Als Mittel bliebe dann, nach Feststellung eines niedrigeren Bodenrichtwertes durch den zuständigen Gutachterausschuss, wohl allenfalls die sog. fehlerbeseitigende Fortschreibung über die der Grundsteuerwert durch einen entsprechenden Antrag beim zuständigen Finanzamt korrigiert werden könnte.
? Wissen Sie von ersten Golfanlagen, bei denen erfolgreich Einspruch eingelegt wurde, und die ggf. zum Erfahrungsaustausch kontaktiert werden können? Kann der DGV für weiterführende (Detail-)Fragen angesprochen werden?
! Es sind durchaus Fälle bekannt, in denen auf ganz unterschiedlichen Wegen, sei es im Einspruchsverfahren, durch Vorlage eines Wertgutachtens oder auch auf Grund individueller Abstimmung mit den Finanzbehörden, deutliche Verbesserungen der Situation erreicht werden konnte. Was einen Erfahrungsaustausch angeht, haben wir bereits in der Vergangenheit versucht, Kontakt unter betroffenen Golfanlagen herzustellen, tun dies natürlich gern auch weiterhin. Und selbstverständlich steht der DGV seinen Mitgliedern für weitergehende Fragen zu Verfügung und wird unabhängig davon über weitere Entwicklungen u.a. im DGV-Serviceportal informieren.
Herr Dr. Seymer, besten Dank für Ihre Ausführungen und Ihr großes Engagement, diese vielen (Einzel-)Sachverhalte schlüssig zusammenzustellen und für die Golfanlagen aufzubereiten. Ich hoffe, wir bleiben diesbzgl. in Kontakt, um die Golfanlagen (Eigentümer und Pächter) weiterhin bestmöglich zu unterstützen.
Das Gespräch führte Stefan Vogel | golfmanager 2/25